9 ข้อควรรู้ เกี่ยวกับราคาที่ดิน
9 ข้อควรรู้ เกี่ยวกับราคาที่ดิน
1. ‘ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น เพราะ Demand มากกว่า Supply’ ...พูดภาษาบ้านๆ คือ ที่ดินมันไม่งอกเพิ่ม ในขณะที่โลกเราพิมพ์เงินเพิ่มไปเรื่อยๆ ราคาที่ดินจึงราคาเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
2. ‘คนซื้อที่ดิน ไปทำกำไรได้มากกว่าราคาที่ซื้อ’ ...ยกตัวอย่าง บริษัทอสังหา ซื้อที่ดินราคาแพงไปสร้างคอนโดแล้วขาย ...ตราบใดที่เขายังสร้างแล้วขายได้กำไร ราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ
3. ‘ราคาที่ดินจะเพิ่ม ตามความหนาแน่นของประชากร’ ...ยิ่งใกล้ศูนย์กลางความหนาแน่น ราคายิ่งเพิ่มขึ้น เพิ่มเร็ว และ ราคาแทบไม่ลง ...ในขณะที่บางคนไปเก็งกำไรในที่ดินห่างไกล ราคาถูก ก็ยังคงถูกตลอดไป ...เพราะราคาขึ้นกับความหนาแน่นของคน
4. ‘ดอกเบี้ยยิ่งต่ำ ราคาที่ดินยิ่งพุ่ง’ ...การซื้อที่ดินแพงๆ มักซื้อด้วย เงินกู้ ...ดังนั้น ตราบเท่าที่ดอกเบี้ยเงินกู้ราคาถูก ก็จะมีคนเสี่ยงกู้ เพื่อซื้อที่ดินไปพัฒนาแพงขึ้นเรื่อยๆ (ยุคดอกเบี้ยต่ำสุดๆ แบบในปัจจุบัน ราคาที่ดินยิ่งขึ้น เศรษฐีก็ยิ่งรวย เพราะ ที่ดินผืนใหญ่อยู่ในมือรายใหญ่เกือบทั้งหมดอยู่แล้ว)
5. ‘ที่ดินผืนใหญ่ มักมีราคาสูงกว่าที่ดินผืนเล็ก’ ..เพราะที่ดินราคาสูง ไม่มีใครซื้อไปอยู่ หรือ ซื้อไปทำกิจการเล็ก ...ที่ดินผืนใหญ่ จึงขายได้แพงกว่าที่ดินผืนเล็ก ...ถ้าจะซื้อที่ดินผืนเล็ก ไปซื้อหุ้นอาจจะดีกว่า
6. ‘ความนานในการถือครอง ทำให้ราคาขึ้นในอัตราเร่ง’ ...ยิ่งที่ดินราคาขึ้น ทุกคนก็มักจะขาย ...ใครที่สามารถถือที่ดิน ได้นานที่สุด จึงได้กำไรสูงที่สุด
7. ‘ถ้าอยากซื้อที่ดินราคาถูก ต้องซื้อเวลาที่เจ้าของร้อนเงิน หรือขาดสภาพคล่อง’ ...ที่ดินก็มี Cycle เหมือนหุ้น (เพียงแต่รอบของที่ดิน ใช้เวลานานกว่ามาก) : เริ่มจาก ..ต้นรอบ - กลางรอบ - ปลายรอบ (จบรอบ แล้วก็ขึ้นใหม่ ไปเรื่อยๆ) ...ช่วงที่เราสามารถซื้อที่ดินในราคาถูกที่สุด หรือ หลังจากปลายรอบ ...จะมีวิกฤตทางการเงิน ธุรกิจ และ เจ้าของ มักมีปัญหาร้อนเงิน ขาดเงิน ...นั่นคือ จังหวะเดียวที่จะสามารถซื้อที่ดินในราคาถูก
8. ‘การเปลี่ยนกฏหมาย อาจทำให้การขึ้นของที่ดินช้าลง’ ...กฏหมายภาษีที่ดิน ทำให้เศรษฐีที่ดินในยุโรป ไม่สามารถถือที่ดินเก็งกำไรไว้เฉย เพราะจะเสียภาษีไม่คุ้ม ...ดังนั้น ภาษีที่ดิน ในยุโรป เป็นตัวอย่างของการเปลี่ยนรูปแบบของการเก็งกำไรในยุโรปไปอย่างสิ้นเชิง ....หลังเปลี่ยนกฏหมายภาษีที่ดิน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเนื้อหอมขึ้น ...การเก็งกำไรที่ดินเปล่า จะลดลง และ แทนที่ด้วยการสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ตลาดมากขึ้น
9. ‘เศรษฐีรุ่นใหม่ มักเปลี่ยนอสังหาและที่ดิน ให้กลายเป็น หลักทรัพย์แทน เพื่อให้เหมือนหุ้น’ ...หลักทรัพย์ เหมือนหุ้น จดทะเบียนในตลาด ..ซื้อขายง่าย แบ่งได้ชัดเจน ...เราจะเห็น การถือครองที่ดิน ในรูปของ กองทุนอสังหา , REIT มากขึ้นเรื่อยๆ ...เข้าสู่ยุค เปลี่ยน ‘สินทรัพย์’ ให้เป็น ‘หลักทรัพย์’
สิ่งที่น่าแปลกใจคือ ที่ดิน และ สินทรัพย์ รวมทั้ง หลักทรัพย์ เป็นสิ่งที่คนรวย สร้าง สะสม และ สั่งสอน ส่งต่อให้ลูก ...แต่เป็นสิ่งที่คนส่วนใหญ่แทบไม่เข้าใจมันเลย ?
ถ้าจะสอนลูกให้รวย ...สอนให้เขารู้จัก สินทรัพย์ และ หลักทรัพย์ ครับ
#ภาววิทย์กลิ่นประทุม
1. ‘ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น เพราะ Demand มากกว่า Supply’ ...พูดภาษาบ้านๆ คือ ที่ดินมันไม่งอกเพิ่ม ในขณะที่โลกเราพิมพ์เงินเพิ่มไปเรื่อยๆ ราคาที่ดินจึงราคาเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
2. ‘คนซื้อที่ดิน ไปทำกำไรได้มากกว่าราคาที่ซื้อ’ ...ยกตัวอย่าง บริษัทอสังหา ซื้อที่ดินราคาแพงไปสร้างคอนโดแล้วขาย ...ตราบใดที่เขายังสร้างแล้วขายได้กำไร ราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ
3. ‘ราคาที่ดินจะเพิ่ม ตามความหนาแน่นของประชากร’ ...ยิ่งใกล้ศูนย์กลางความหนาแน่น ราคายิ่งเพิ่มขึ้น เพิ่มเร็ว และ ราคาแทบไม่ลง ...ในขณะที่บางคนไปเก็งกำไรในที่ดินห่างไกล ราคาถูก ก็ยังคงถูกตลอดไป ...เพราะราคาขึ้นกับความหนาแน่นของคน
4. ‘ดอกเบี้ยยิ่งต่ำ ราคาที่ดินยิ่งพุ่ง’ ...การซื้อที่ดินแพงๆ มักซื้อด้วย เงินกู้ ...ดังนั้น ตราบเท่าที่ดอกเบี้ยเงินกู้ราคาถูก ก็จะมีคนเสี่ยงกู้ เพื่อซื้อที่ดินไปพัฒนาแพงขึ้นเรื่อยๆ (ยุคดอกเบี้ยต่ำสุดๆ แบบในปัจจุบัน ราคาที่ดินยิ่งขึ้น เศรษฐีก็ยิ่งรวย เพราะ ที่ดินผืนใหญ่อยู่ในมือรายใหญ่เกือบทั้งหมดอยู่แล้ว)
5. ‘ที่ดินผืนใหญ่ มักมีราคาสูงกว่าที่ดินผืนเล็ก’ ..เพราะที่ดินราคาสูง ไม่มีใครซื้อไปอยู่ หรือ ซื้อไปทำกิจการเล็ก ...ที่ดินผืนใหญ่ จึงขายได้แพงกว่าที่ดินผืนเล็ก ...ถ้าจะซื้อที่ดินผืนเล็ก ไปซื้อหุ้นอาจจะดีกว่า
6. ‘ความนานในการถือครอง ทำให้ราคาขึ้นในอัตราเร่ง’ ...ยิ่งที่ดินราคาขึ้น ทุกคนก็มักจะขาย ...ใครที่สามารถถือที่ดิน ได้นานที่สุด จึงได้กำไรสูงที่สุด
7. ‘ถ้าอยากซื้อที่ดินราคาถูก ต้องซื้อเวลาที่เจ้าของร้อนเงิน หรือขาดสภาพคล่อง’ ...ที่ดินก็มี Cycle เหมือนหุ้น (เพียงแต่รอบของที่ดิน ใช้เวลานานกว่ามาก) : เริ่มจาก ..ต้นรอบ - กลางรอบ - ปลายรอบ (จบรอบ แล้วก็ขึ้นใหม่ ไปเรื่อยๆ) ...ช่วงที่เราสามารถซื้อที่ดินในราคาถูกที่สุด หรือ หลังจากปลายรอบ ...จะมีวิกฤตทางการเงิน ธุรกิจ และ เจ้าของ มักมีปัญหาร้อนเงิน ขาดเงิน ...นั่นคือ จังหวะเดียวที่จะสามารถซื้อที่ดินในราคาถูก
8. ‘การเปลี่ยนกฏหมาย อาจทำให้การขึ้นของที่ดินช้าลง’ ...กฏหมายภาษีที่ดิน ทำให้เศรษฐีที่ดินในยุโรป ไม่สามารถถือที่ดินเก็งกำไรไว้เฉย เพราะจะเสียภาษีไม่คุ้ม ...ดังนั้น ภาษีที่ดิน ในยุโรป เป็นตัวอย่างของการเปลี่ยนรูปแบบของการเก็งกำไรในยุโรปไปอย่างสิ้นเชิง ....หลังเปลี่ยนกฏหมายภาษีที่ดิน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเนื้อหอมขึ้น ...การเก็งกำไรที่ดินเปล่า จะลดลง และ แทนที่ด้วยการสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ตลาดมากขึ้น
9. ‘เศรษฐีรุ่นใหม่ มักเปลี่ยนอสังหาและที่ดิน ให้กลายเป็น หลักทรัพย์แทน เพื่อให้เหมือนหุ้น’ ...หลักทรัพย์ เหมือนหุ้น จดทะเบียนในตลาด ..ซื้อขายง่าย แบ่งได้ชัดเจน ...เราจะเห็น การถือครองที่ดิน ในรูปของ กองทุนอสังหา , REIT มากขึ้นเรื่อยๆ ...เข้าสู่ยุค เปลี่ยน ‘สินทรัพย์’ ให้เป็น ‘หลักทรัพย์’
สิ่งที่น่าแปลกใจคือ ที่ดิน และ สินทรัพย์ รวมทั้ง หลักทรัพย์ เป็นสิ่งที่คนรวย สร้าง สะสม และ สั่งสอน ส่งต่อให้ลูก ...แต่เป็นสิ่งที่คนส่วนใหญ่แทบไม่เข้าใจมันเลย ?
ถ้าจะสอนลูกให้รวย ...สอนให้เขารู้จัก สินทรัพย์ และ หลักทรัพย์ ครับ
#ภาววิทย์กลิ่นประทุม